Строительство жилых домов в Люблине. Фото: Яцек Шидловский / Forum

Строительство жилых домов в Люблине. Фото: Яцек Шидловский / Forum

Рынок недвижимости в Польше: ждать ли снижения цен?

Идеи

Цены на жилье начали снижаться, но все еще остаются катастрофически высокими. Молодым полякам не по карману собственная недвижимость, а шансы на то, что ситуация может измениться, невелики. Рассказываем о ситуации на польском рынке недвижимости.

Ситуация на рынке

По данным сайта marketplace.pl , в феврале 2023 года в Варшаве за квадратный метр жилья нужно было заплатить почти 13 900 злотых. Это значит , что средняя квартира площадью 50 квадратных метров стоила почти 700 тысяч злотых. Немногие могут позволить себе приобрести недвижимость за собственные средства, а потому подавляющее большинство покупок недвижимости в Польше финансируется за счет кредитов.

Проблема в том , что из-за повышений процентных ставок значительно снизилась кредитоспособность (то есть то, насколько крупный кредит можно получить при определенных доходах). Если взять среднюю пару без детей, которая ежемесячно тратит на жизнь 2 500 злотых и получает среднюю по стране заработную плату 5 000 злотых нетто (хотя на самом деле столько зарабатывает меньшинство жителей страны), то ее кредитоспособность составит от 430–560 тысяч злотых. Если эта пара живет в Варшаве, то чтобы купить квартиру, ей нужно располагать примерно 200 тысяч злотых для оплаты взноса из собственных средств.

В средних и малых городах ситуация немного лучше — в Катовице , например, средняя квартира (мы рассматриваем жилье на вторичном рынке, площадью около 50 квадратных метров, за пределами центра города в типичном жилом районе — цена на квартиры в новостройках в центре может быть в два раза выше этой средней цены) стоит вдвое меньше, чем в Варшаве — около 350 тысяч злотых. В Гданьске стоимость квартиры составляет уже почти 600 тысяч злотых. Однако необходимо помнить , что там «средняя зарплата» доступна лишь специалистам высокого класса. Реальные доходы намного ниже, поэтому значительно ниже и кредитоспособность.

Если сравнить актуальные цены на жилье с ценами 2019 года , можно схватиться за голову. В Варшаве средняя квартира стоила 500 тысяч злотых, в Катовице 275 тысяч, в Гданьске 400 тысяч. Рост цен исчисляется в десятках процентов — всего за несколько лет.

Сегодня , даже если получить кредит, приходится мириться еще и с очень высокими расходами на его погашение. Допустим, варшавская пара из примера выше взяла кредит размером 500 тысяч злотых на 25 лет. Ежемесячно она должна выплачивать от 3 800 до 4 500 злотых (в зависимости от банка). При ежемесячном доходе в 10 000 злотых у нее в кошельке останется около 1 500 злотых после вычета платежей по кредиту, постоянных расходов на жизнь и дополнительных расходов, связанных с квартирой (например, коммунальные платежи). А ведь речь идет о семье, которая, имея чистый доход 5 000 злотых на человека, входит в ТОП-20 % населения страны.

Может быть , аренда?

В конце концов , не всем же обязательно жить в собственной квартире, верно? Однако это утверждение не относится к полякам: среднестатистический представитель населения страны предпочитает владеть собственным домом или квартирой. В 2019 году у 84 % поляков было жилье в собственности. Остальные снимали.

Вместе со взлетом цен на квартиры взлетела и стоимость аренды. В январе текущего года (данные Бюро кредитной информации) квартиры в десяти крупнейших городах Польши сдавались в среднем за 2 869 злотых.

Годом ранее — 2 242 злотых. Таким образом , цены выросли почти на треть. В Варшаве же средняя стоимость найма достигла 4 900 злотых, а в Гданьске — 3 100 злотых. Главной причиной такого скачка цен стала война в Украине и прибытие в нашу страну порядка 1 ,5 миллиона человек. После начального этапа проживания в польских семьях они стали искать собственное жилье. Конечно , покупка недвижимости была им не по карману — во всяком случае, мало кто об этом задумывался. Аренда оставалась единственной альтернативой, что еще больше истощило и до того скромные резервы съемной недвижимости в Польше.

Вторая причина подорожания аренды — это рост стоимости жилья. Инвестирование в недвижимость — одна из самых популярных стратегий использования сбережений (наряду с их проеданием). Как следует из новых опросов Assay , Независимый инвестиционный фонд с многолетним опытом в области экономического консалтинга. по мнению 58 % поляков инвестиции в недвижимость наиболее рентабельны. На втором месте — драгоценные металлы (34 % опрошенных). Во время пандемии , при очень низких процентных ставках, тысячи поляков инвестировали средства в квартиры, предназначенные для сдачи. Результат? Теоретически рост предложения жилья должен привести к снижению стоимости аренды. На практике владельцы недвижимости повели себя «как подобает олигархии» и единодушно подняли цены.

Сравним нынешние цены на аренду с ценами трехлетней давности: в Варшаве они составляли 2 700 злотых , в Гданьске 2 200 злотых, а в Катовице 1 800 злотых. Рост, как и в случае с ценами на жилье, достигает нескольких десятков процентов.

Цены снижаются

В начале пандемии эксперты предвещали существенное падение цен на жилье. И они , действительно, снизились, но лишь на несколько процентов и всего на несколько месяцев — с июля 2020 года начался ценовой бум. Во второй раз цены должны были упасть вместе с циклом повышения процентных ставок. Правда, ставки начали расти в сентябре 2021 года, а первое, медленное снижение цен мы увидели во второй половине 2022 года.

Как обстоят дела сейчас? Если сравнить нынешние цены на недвижимость с ценами за май 2022 года , то средняя стоимость жилья снизилась на 2,6 %. На некоторых рынках (например, в Ченстохове) цены упали на 10 %. Правда, во Вроцлаве и Люблине в этом сравнении по-прежнему наблюдается рост цен на недвижимость.

Непосредственное влияние на падение цен оказывает значительное увеличение количества объявлений о продаже недвижимости. Эксперты рынка связывают это с особенностями кредитных каникул — схемы , которая была призвана компенсировать существенный рост процентных ставок и стоимости кредитов на покупку жилья. Во второй половине прошлого года заемщикам требовалось погасить только два взноса по кредиту. В этом году они могут не выплачивать четыре взноса. Только вот не для всех это спасение — при столь высокой стоимости кредита. Некоторые видят выход из ситуации в продаже квартиры.

Жилье и большая политика

Как завоевать сердца поляков перед грядущими осенними парламентскими выборами? Политики «Гражданской платформы» (Platforma Obywatelska) , крупнейшей ныне оппозиционной партии, решили, что идеальным инструментом будет создание специальной жилищной программы. В чем она заключается? ГП обещает 0-процентный кредит для людей, у которых нет в собственности квартиры, льготный кредит на ремонт жилья или субсидии (600 злотых) на аренду. Аналитики нередко обвиняют ГП в популизме, рассматривая программу как раздачу денег. Эксперты по недвижимости также испытывают смешанные чувства.

Программа ГП вызвала бурные споры. Стремительным ответом со стороны правящей партии «Право и Справедливость» (Prawo i Sprawiedliwość , далее ПиС) стали ее собственные предложения по рынку жилья. Почему? В двух словах — за последние несколько лет молодые поляки не только лишились возможности купить собственную квартиру, но и испытывают трудности с арендой из-за резкого роста цен на съемное жилье.

Что дальше?

Что произойдет дальше , зависит от двух факторов. Насколько чувствительным станет для Польши нынешний экономический спад. Если мы выйдем из него без потерь и во второй половине года вернемся к более быстрому экономическому росту в сочетании со снижением инфляции , процентные ставки должны устремиться вниз, а цены на жилье — вернуться к тенденции роста. Если произойдет еще больший спад и, прежде всего, рост безработицы, то наиболее вероятно дальнейшее падение цен.

Однако на то , что они вернутся к уровню 2020 года, рассчитывать не приходится. Это подтверждается активностью девелоперов. В январе 2023 года по сравнению с декабрем 2022 года количество сданных в эксплуатацию жилых помещений снизилось на 25,1 %, на 24 % — число квартир, на строительство которых выдано разрешение либо подана заявка со строительным проектом, и на 4 % — число квартир, строительство которых начато.

Если сравнить эти цифры с прошлым годом , мы увидим, что изменения значительны. Количество квартир, которые начали строить, сократилось более чем на 32 %. Что это означает? Средний инвестиционный процесс длится порядка полутора лет. То есть, сегодняшнее замедление темпов строительства нового жилья означает, что в начале 2024 года покупатели смогут выбирать из меньшего количества свободных помещений. Иными словами, сработает старый принцип спроса и предложения — пространства для снижения цен не останется, если только количество покупателей резко не уменьшится, а такой сценарий возможен лишь в том случае, если в Польше разразится серьезный экономический кризис.

Согласно исследованию Евростата , в 2021 году почти 36 % населения Польши проживало в перенаселенных помещениях. Это один из худших показателей во всем Европейском союзе.

В ближайшие годы положение не изменится , даже несмотря на трагическую ситуацию в демографии. Под большим знаком вопроса также будущее украинцев в нашей стране. Если военные действия закончатся , вернутся ли они на родину или останутся в Польше? Если останутся, ситуация с жильем не улучшится.

Есть и другая сторона — влияние политики. Не стоит забывать , что рынок недвижимости уже пострадал, например, от кредитных каникул, объявленных ПиС: они в значительной степени способствовали поддержанию цен на недвижимость. Сейчас начинается воплощение другой идеи — проекта «Безопасный кредит 2 %», который на практике представляет собой субсидирование взносов по кредитам. Коалиция «Левые» (Lewica) и вовсе хочет построить сотни тысяч недорогих квартир. Если политики начнут сильнее будоражить рынок, последствия будет трудно предсказать.

Перевод Сергея Лукина

Цезарий Щепаньский profile picture

Цезарий Щепаньский

Все тексты автора

Читайте также